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賃貸経営で安心を手に入れる方法とは?


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賃貸マンション経営での不安を減らすには、パートナー(賃貸管理会社)選びが重要です。
経営の不安の原因とその不安を取り除くプロパティマネジメントという考え方をご紹介します。

 

なぜ、あなたは賃貸経営をしているのですか?


あなたは、そもそもなぜ大きな借金をしてまで賃貸マンションを購入して、賃貸経営の事業をしているのでしょうか?


それは、


〇自分の健康に万が一のことがあって働けなくなった時のために、
〇本業が景気の影響で、厳しい状況になった時のために、
〇老後の年金不安を解消するために、
〇子供達が将来お金で苦労しないようにしてあげるために、
などなど・・・

 

理由は様々だと思いますが、賃貸経営をする人に共通する目的は将来の『安心』を手に入れたいからだと思います。
『収入』を生み出す『資産』を手に入れ、安定的にお金が入ってくる生活。

 

それを手に入れたくて、借金というリスクを取って『事業』を行うのだと思います。

 

でも、中には賃貸マンション事業を始めて、かえって『不安』が大きくなっているオーナーさんもいるようです。

 

賃貸マンション経営の不安

そもそも、
『安心』を手に入れるために、賃貸マンションに投資したのに、『不安』ばかりが増えてしまう。

 

〇空室がずっと決まらないけど、このまま空室が増え続けたらどうしよう。
〇建物が古くなってきて、修繕しないといけないけど手元にお金がない。
〇家賃をずっと払ってくれない入居者がいつまでも居座って退去してくれない。
〇税金ばかりとられて全然手元にお金が残っていない。
などなど・・・

 

賃貸マンション事業をする上での悩み・不安はたくさんありますよね?

 

もちろん、
『事業』ですから、リスクが伴います。
なので、不安や心配もゼロで経営することはできません。

 

『事業』というからには、『顧客』がいます。世の中のどんな事業でも、『顧客』に価値を提供し続けなければ、売上が下がり、キャッシュフローがまわらなくなったら倒産してしてしまいます。

 

ただ、先にあげたような多くのオーナーさんが抱える賃貸マンション経営上の不安は、賃貸不動産に関する知識がなかったり、経営計画を立てていなかったりすることから生じていることが多いです。

 

なので、退去が出る度、修繕の支出が出る度に一喜一憂することになります。

 

また、管理を任せている一般的な賃貸管理会社の役割は、家主の代行業です。賃貸運営上の煩わしい業務を大家さんに代わって行うことが仕事(家賃の回収・クレーム対応など)なので、あなたの経営上の問題を解決することまではしてくれません。

 

それでは、

 

もし、今年の退去件数が予想できていたら?
もし、今年のリフォーム費用の予想ができていたら?
もし、今年必要となる修繕費用の予想ができていたら?
そして、もし今年のキャッシュフロー(手元に残るお金)の予想ができていたら?

 

どうでしょう?

 

『不安』に思ってしまう一番の原因は予想ができないことです。このように予想できていれば、対応や準備ができますよね?

 

賃貸業界には、賃貸管理会社とは別にプロパティマネジメント会社というものが存在します。和訳すると、「賃貸経営管理」。経営までマネージメントするということです。

 

プロパティマネジメントの役割って?


プロパティマネジメントは年度ごとの経営計画を立てます。

退去予想件数、リフォーム費用予算、リーシング計画などを過去の実績から予測して、目標利益を設定します。

 

そうすれば、退去の度に、修繕の支出が出る度に、「はぁー。」とため息をつくことも少なくなるのではないでしょうか?賃貸マンション事業の不安も減るのではないでしょうか?

 


オーナーさんに代わって、賃貸不動産の知識をもったプロが年度ごとの事業計画を立てて、キャッシュフローのマネージメントをするのです。

 

そして、
一番大切なことは、プロパティマネジメント会社は、このキャッシュフローを最大化させることをオーナーさんと共に一緒になって考えます。

 

このような前提で業務を行うので、当然プロパティマネジメント会社は、オーナーと利益相反となるようなものは排除します。

 

利益相反の具体例


例えば、

 

○仲介部門の売上のために入居審査を甘くする。

○自社の仲介部門に客付けを優先する(他の仲介会社の販売活動を制限する)

○再委託業者(リフォーム・メンテナンス・清掃など)から中間マージンや紹介料等を受け取る。

○系列会社が再委託となっていて、親会社が仕事を取ると子会社に仕事が自動的に流れていく。

 

このようなことが、賃貸不動産の業界では大なり・小なりあることは事実です。ですが、『プロパティマネジメント』という業務の目的は、物件が生み出す利益を最大化させることなので、それに反することを行ってはいけないのです。

 

一般的な賃貸管理会社≠プロパティマネジメント会社

 

日々の業務は同じようなことをしていますが、根底にある考え方が全く違うのです。

 

プロパティマネジメントの発祥のアメリカでは、プロパティマネジメントは弁護士と同等の社会的地位を持つそうです。それは、顧客との利益相反を禁止して「倫理規定」を最重要視しているからに他ありません。

 

日本の不動産会社は「千三屋」と言われるくらい、社会的信用は低いのに。

※千三屋・・・千のうち3つくらいしか本当のことを言わないあてにならない人

 

今後の賃貸マンション市場は、供給過多と人口減少・インターネットの普及で、ますます競争が激化していきます。既に、この鹿児島においても空室率20%を目前に控えている状況です。

 

あなたの手に入れたい『安心』を第一に考えるプロパティマネジメントという発想。

 

良く意味の分からないカタカナ言葉だと思いますが、ぜひ覚えて欲しい言葉です。

この記事を書いた人
田中 祐介 タナカ ユウスケ
田中 祐介
分譲マンション販売営業5年、賃貸管理10年、賃貸仲介3年、18年の不動産業界で培った知識と経験が、出会ったお客様の役に立てることを何よりも嬉しく思います。
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