賃貸経営で絶対に知っておきたい重要な指標とは？

こんな時、あなたならどうしますか？

あなたは賃貸マンションを１棟所有しています。
全戸ワンルーム、総戸数２０戸でオートロック付き、鹿児島市電からも近いので人気もあって、単身社会人の方が多く入居してくれています。

経営状況は、毎年５戸程の退去があるものの、３ヶ月もすれば次の入居者決まっているので、本人的にはまずまずなんじゃないかと思っています。

そして、異動シーズンを終えた今、４月末に退去した空室１部屋を募集しています。
築１０年を経過したものの、まだ物件は綺麗に保たれているので、家賃は前回と同じ５万円のまま。

その部屋に家賃を１，０００円下げてくれるなら借りたいというオファーがありました。既に空室になってから１ヵ月ほど経過しています。

今、あなたには２つの選択肢があります。

Ａ．オファーを断って家賃５万円で契約してくれるお客様を待つ。
Ｂ．値引きを受け入れて、４．９万円で契約する。

異動シーズンを逃してしまったので、早く次の入居者を入れたい気持ちもありますが、もう少し待てば、５万円で借りてくれる別の入居者が現れるのではないか？という考えも頭をよぎります。今までは3ヶ月もすれば次の入居者が決まっていたのですから。。

とっても悩ましいですね。
未来のことなんて誰も分かりませんので、そもそも答え自体がないような気もします。

でも実は、この問いに対して、明確な答えを出してくれる賃貸経営上の指標があるんです。

それは、『解約率』・『平均空室期間』・『平均入居期間』の３つです。
しかもこの３つの指標は、計算式を知ってさえいれば簡単に導き出すことができる指標です。

そして、それを知っているだけであなたはこの問いにたった１分で答えが出せるようになります。１分でこの悩ましい問いに答られるなんて、この指標の出し方知りたいですよね。

それでは、１つずつ分かりやすく解説していきます。

解約率とは１年間でどのくらい解約（退去）が発生するかという指標です。
オーナー側としては、ずっと入居していて欲しいですが、賃貸の入居者さんには、

「卒業」「就職」「転職」「転勤」「結婚」等

人生の転機と共に、引っ越しはつきもの。
必ず「解約」は訪れます。その解約が発生する確率を表すものが「解約率」です。

一番簡単に計算できる指標なのですが、この解約率を把握していないと、平均居住期間や空室率は出せませんので、賃貸マンション経営上、ベースになる指標といえます。

解約率　＝　1年間の解約戸数　／　総戸数　×１００

あなたの賃貸マンションは、２０戸で年間５戸程度の解約がありましたね？
なので解約率は、

５戸／２０戸×１００＝解約率２５%となります。

シングルタイプでおおむね２５%～３０%ファミリータイプで１５%～２０%くらいが平均的な解約率と言われています。

次に、平均空室期間は、とても大切な指標です。

例えば、4部屋が空いて、それぞれ２ヶ月・２ヶ月・３ヶ月・５ヶ月の空室期間があった
とすると、

（２+２+３+５）＝１２ヶ月／４戸＝３ヶ月

平均３ヶ月の空室期間があったことになります。
過去１年間の空室期間（月数）を全て足して、解約数で割るだけですので簡単です。

あなたの賃貸マンションは、概ね3カ月で次の入居者が決まるとのことでしたので、上記の計算は省いて、平均空室期間を3カ月とします。

ちなみに、この平均空室期間が分かると空室率を導き出すことが出来ます。
公式は以下の通り、

「解約率」×「平均空室期間」＝「空室率」

例えば、解約率が２０％で平均空室期間が３カ月のマンションの空室率は、

２０％×３ヶ月／１２ヶ月（２５％）＝５％となります。

平均居住期間は、「解約率」と「平均空室期間」を元に計算することが出来ます。

「自分の賃貸マンションに一体どのくらい住んでくれているのか？」ということなので、あなたも気になる指標だと思います。

その計算式は、

平均居住期間（月数）　＝（１００%÷解約率×１２ヶ月）－平均空室月数

で導き出せます。
あなたの賃貸マンションではどうなるかというと、

（１００%÷２５%×１２ヶ月）－３ヶ月＝４５ヶ月　です。

おおよそ３年９ヶ月の入居期間ということになります。

これで全ての指標の計算方法がわかりました。

「平均空室期間」と「平均居住期間」の２つが分かれば、最初のオファーに対する答えは出ます。それでは、実際に当てはめてみましょう。

Ａ．オファーを断って家賃５万円で契約してくれるお客様を待つ場合

家賃５万円×平均居住期間４５ヶ月＝２２５万円（将来受け取れる家賃）

となります。

Ｂ．値引きを受け入れて、４．９万円で契約する場合

①家賃４．９万円×平均居住期間４５ヶ月＝２２０．５万円（将来受け取れる家賃）

これだけの比較だと、当然Ａが高いですが、Ｂを選択すると早く家賃を受け取れます。

②平均空室期間３ヶ月ー現状空室期間１ヶ月＝２ヶ月の空室損回避
　なので、家賃４．９万円×２ヶ月＝９．８万円と多く家賃を受け取ることができます。

ですので、Ｂは①＋②＝２３０．３万円となります。

Ｂ２３０．３万円ーＡ２２０．５万円＝差額９．８万円

このように、将来Ａで受け取れる総家賃と将来Ｂで受け取れる総家賃を比較することで、１，０００円下げても２ヶ月はやく決まったほうが９．８万円も得をするということが数字で把握できます。

つまり、Ｂが正解です。

この指標を掴んでいれば、たった１分足らずの計算で、目の前の入居者さんを手にするかどうかの判断が出来るんです。

未来のことなど誰にもわかりません。ひょっとしたら、契約したお客さんが２年で退去するかもしれませんし、１０年住んでくれるかもしれません。

でも、過去のことをしっかり数値化すれば、このようにある程度予測が可能になります。

『予測できる＝安心できる』ということです。

まずは、去年1年間で良いので、まずはあなたの物件でこの３つの指標を取ってみてはいかがですか？