空室対策に必要な４つのステップとは？

簡単に募集条件を決めていませんか？

あなたの賃貸マンションである部屋から退去の連絡がありました。その入居者さんは、５年間も住んでくれました。その家賃は４０，０００円。さて、あなたは次の募集をしなければなりません。

あなたは仲介会社さん（もしくは、管理会社さん）の担当者と電話でこんなやり取りをしました。

「（あなた）さん、今日３０１号室の方から解約通知がありました。」

「そうなんだ。いつ退去なの？」

「４月末日の予定です。」

「次の募集家賃はどうしましょうか？」

「いくらで契約してた部屋だっけ？」

「４０，０００円です。」

「じゃあ、同じ家賃で募集してくれる？」

「分かりました。」

こんな風に電話だけでやりとりして、簡単に募集条件を決めてしまってはいませんか？

そして、４０，０００円で募集していくんですが、やっぱりお客さんからの反応がなくて３ヶ月間とか空室の期間が続いてから、あなたが管理会社へ電話してみると、

「今の家賃だと厳しいので、家賃を下げてもらえませんか？」

「えー。前は４０，０００円で決まっていたのに。」

「じゃあ、４０，０００円で成約できるようにリフォームを検討いただけませんか？」

「うーん。家賃は下げたくないから、リフォームの見積りを取ってくれる？」

「分かりました。」

というようなやりとりがあって、結果として空室期間を長くしてしまうんですね。

空室期間を短縮する為の４つのステップ

それでは、こうなってしまわないようにする為には、どうすれば良いのでしょうか？

入居者さんから解約通知があった場合は、実際の退去まで約１ヶ月間の予告期間がありますよね？実は、空室期間を短縮させる為には、退去するまでの１ヶ月間が重要なんです。

この１ヶ月の間に、あなたと不動産会社さんで、次の４つのステップを踏んで相互理解して、新規募集条件の方針を決定しましょう！

ステップ１）現時点での評価賃料を査定する。

仮に、あなたの賃貸マンションが建っている地域が賃料の下落率１％のエリアだととしたら、

（元々の賃料）４０，０００円×（１－５年間×１％）＝３８，０００円

と、通常の原状回復工事だけなら、次回の募集家賃は３８，０００円ということになります。なぜなら、５年前と比べて物件が古くなっている（＝経年劣化）からです。

この38,000円の賃料を評価賃料といいます。

ステップ２）現在の競合物件の募集条件を確認する。

周辺にある現在募集中の競合物件の家賃・設備・立地などを確認します。

ステップ３）最近の成約物件を確認する。

最近成約した競合物件の家賃・設備・立地などを確認します。

ステップ2・3で調査した周辺の募集賃料と成約賃料から導き出したあなたの賃貸マンションの賃料のことを査定賃料といいます。

そして、ステップ１－３を踏まえた上で、第４のステップを打ち合わせします。

ステップ４）新規募集方針の打ち合わせ

【Aプラン】

評価賃料と競合物件の状況を踏まえ、賃料を減額調整して募集する。

【Bプラン】

賃料の維持をする為のリフォーム予算を決定する。

査定賃料に合わせて賃料を減額するAプランでいくか、賃料を維持するためリフォームをするBプランでいくか退去をする前に、方針を決めるのです。この４つのステップを実際に部屋が空くまでに行っておくことで、退去してからの流れがとてもスムーズになり、結果として空室期間を減らすことができるようになるのです。