株式会社ツイン・ビー 賃貸事業部
10:00〜18:30
日・祝祭日

空室対策に必要な4つのステップとは?


undefined

空室対策は退去をする前から始まっています。空室期間を短縮するために不可欠な4つのステップをご紹介します。

簡単に募集条件を決めていませんか?

あなたの賃貸マンションである部屋から退去の連絡がありました。その入居者さんは、5年間も住んでくれました。その家賃は40,000円。さて、あなたは次の募集をしなければなりません。

 

あなたは仲介会社さん(もしくは、管理会社さん)の担当者と電話でこんなやり取りをしました。


「(あなた)さん、今日301号室の方から解約通知がありました。」

 

「そうなんだ。いつ退去なの?」

 

「4月末日の予定です。」

 

「次の募集家賃はどうしましょうか?」

 

「いくらで契約してた部屋だっけ?」

 

「40,000円です。」

 

「じゃあ、同じ家賃で募集してくれる?」

 

「分かりました。」

 

こんな風に電話だけでやりとりして、簡単に募集条件を決めてしまってはいませんか?

 

そして、40,000円で募集していくんですが、やっぱりお客さんからの反応がなくて3ヶ月間とか空室の期間が続いてから、あなたが管理会社へ電話してみると、

 

「今の家賃だと厳しいので、家賃を下げてもらえませんか?」

 

「えー。前は40,000円で決まっていたのに。」

 

「じゃあ、40,000円で成約できるようにリフォームを検討いただけませんか?」

 

「うーん。家賃は下げたくないから、リフォームの見積りを取ってくれる?」

 

「分かりました。」

 

というようなやりとりがあって、結果として空室期間を長くしてしまうんですね。

 

空室期間を短縮する為の4つのステップ

 

それでは、こうなってしまわないようにする為には、どうすれば良いのでしょうか?

 

入居者さんから解約通知があった場合は、実際の退去まで約1ヶ月間の予告期間がありますよね?実は、空室期間を短縮させる為には、退去するまでの1ヶ月間が重要なんです。

 

この1ヶ月の間に、あなたと不動産会社さんで、次の4つのステップを踏んで相互理解して、新規募集条件の方針を決定しましょう!

 

 

 

ステップ1)現時点での評価賃料を査定する。

 

仮に、あなたの賃貸マンションが建っている地域が賃料の下落率1%のエリアだととしたら、

 

(元々の賃料)40,000円×(1-5年間×1%)=38,000円

 

と、通常の原状回復工事だけなら、次回の募集家賃は38,000円ということになります。なぜなら、5年前と比べて物件が古くなっている(=経年劣化)からです。

 

この38,000円の賃料を評価賃料といいます。

 

 

ステップ2)現在の競合物件の募集条件を確認する。


周辺にある現在募集中の競合物件の家賃・設備・立地などを確認します。

 

 

ステップ3)最近の成約物件を確認する。


最近成約した競合物件の家賃・設備・立地などを確認します。

ステップ2・3で調査した周辺の募集賃料と成約賃料から導き出したあなたの賃貸マンションの賃料のことを査定賃料といいます。

 

そして、ステップ1-3を踏まえた上で、第4のステップを打ち合わせします。

 

ステップ4)新規募集方針の打ち合わせ

 

【Aプラン】

評価賃料と競合物件の状況を踏まえ、賃料を減額調整して募集する。

 

【Bプラン】

賃料の維持をする為のリフォーム予算を決定する。

 

査定賃料に合わせて賃料を減額するAプランでいくか、賃料を維持するためリフォームをするBプランでいくか退去をする前に、方針を決めるのです。この4つのステップを実際に部屋が空くまでに行っておくことで、退去してからの流れがとてもスムーズになり、結果として空室期間を減らすことができるようになるのです。

この記事を書いた人
田中 祐介 タナカ ユウスケ
田中 祐介
分譲マンション販売営業5年、賃貸管理10年、賃貸仲介3年、18年の不動産業界で培った知識と経験が、出会ったお客様の役に立てることを何よりも嬉しく思います。
store

会社概要

株式会社ツイン・ビー 賃貸事業部
view_list

賃貸経営管理 記事一覧

arrow_upward