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空室対策の究極の手法とは?


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空室対策の究極の手法とは何でしょうか?それは、「リニューアル提案」です。リニューアル提案に必要なスキルや手法についてご紹介します。

2016年5月16日の全国賃貸住宅新聞にオーナーズエージェントの藤澤社長の記事が掲載されていました。自分自身の※メンターである藤澤社長の切り口はいつも明快でとても参考になります。(※仕事上または人生の指導者、助言者の意味です。)


『空室対策はリニューアル提案が究極』

この記事の内容を要約すると、大きく3つのテーマについて提唱されています。我々賃貸の現場の人間にとって、大変説得力のある内容で、しかもこれからの業界の将来についてまでとても考えさせられましたので、このブログを読んでくださっているあなたにもご紹介したいと思います。

 

(テーマ)

  • 1.「仲介力」より「物件力」
  • 2.「リニューアル提案は総合力が問われる」
  • 3.「提案の現場」

 

 

提唱Ⅰ.「仲介力」より「物件力」

1.ネット社会になって「仲介力」の会社による差がどんどんなくなってきている。
2.今のユーザーはネットで物件の真偽を充分に判断することができる。
3.今、一番よい営業トークは、「さすが、お目が高い!良い物件を選びましたね!」
4.いずれ、ネットやシステムで自動的に申し込みが入る時代がくる。
5.なので、真の「物件の力」そのものが勝負になる。
6.ということは、我々管理会社が物件の力をどう付けることができるかにかかっている。

 

賃貸の現場にいる方も藤沢社長のこの説を100%否定はできないのではないでしょうか?決まる物件と決まらない物件の二極化が進んでいませんか?お客さんがネットでいいと思った物件を営業が知らなくてあたふたする場面はないですか?

 

10年先を進んでいるといわれるアメリカの賃貸ポータルサイトをご紹介します。


サイトはこちら → 「アパートメント ドットコム」

 

 

このサイトを見たら、物件の内覧すらいらなくなって、ネット上で申し込むことができる世の中は必ず来る!と思いました。3Dで部屋の中や周辺環境など物件の全てが分かります。

 

一つのビジネスモデルは、「導入期⇒成長期⇒成熟期⇒衰退期」という4つのサイクルを辿り、1周するまでに30年~40年と言われています。

 

宅建業法(不動産仲介業)ができたのは昭和32年。既に、もう59年経過しています。仲介業は間違いなく衰退期に入っているのではないでしょうか?

 

 

提唱Ⅱ. リニューアル提案は総合力が問われる  

『リニューアル提案は新築提案より何倍も難しく、賃貸業界で働くすべての要素が集約されているといっても過言ではない。』


藤澤社長は、リニューアル提案に必要な5つのスキルを以下のように挙げています。

 

【リニューアル提案につながる必要な力と知識】

 

1.冷静な物件評価力、賃料査定力
2.空室対策の力
3.企画力
4.投資判断力
5.入居者ニーズを知る力

 

この5つのスキルは互いにリンクしていて、どれが欠けても成約という「結果」には辿り着けません。たとえ、投資効率が良くて、正しく物件の評価が出来たとしても、入居者ニーズを知らず、誤った企画をしたら決まりませんよね?

 

特に藤澤社長は、4の投資判断力が賃貸の業界人の一番弱いところだと指摘しています。

 

あなたの賃貸マンション経営も立派な事業です。費用対効果のあるものでなくてはなりません。ここが仲介目線だけだと「決まればよい!」というだけになるので、あなたの物件の収益は下がる一方になってしまいます。

 

マーケティングリサーチ・投資判断・ニーズ調査などのようなスキルは、いずれも今まで情報を囲い込むことだけに必死だったこの業界の弱点だと思います。情報がネットによって価値を失った今、新たな付加価値を生み出す為には、この5つのスキルはまさしく『究極』と言えると思います。

 

 

提唱Ⅲ.「提案の現場」

『実際の案件を前にして、オーナーの取る選択肢は3つある。』

 

1.しっかりリニューアル
2.プチ・リニューアル
3.何もしない

 

『オーナーへのプレゼンの際は、この3つの選択肢を管理会社が用意することで、オーナーの空室対策への意識が明確になってくる。』

 

3の「何もしない」を選択肢に入れることで、現状との比較が初めてできるようになります。そして、選ばれるのは2が最も多くなりますが、このプチ・リニューアルを実施して、まず第一歩をオーナーに踏み出してもらうことが大切だと藤澤社長は言っています。

 

プチ・リニューアルというのは、金額にして20万円〜50万円程度のリニューアル工事です。前回の記事で書かせてもらった内容ぐらいの工事ですね。

 

3の「何もしない」から2,000円〜3,000円の賃料アップが目標です。我々はまずこのリニューアルを成功させて、オーナーに成功体験をしてもらうことが必要です。

 

あなたにとっては、気分を害する話かもしれませんが、今の賃貸仲介の状況は、空室が市場に溢れているため、あなたの物件で決まらなくても、他に紹介できる物件はいくらでもあるというのが実情です。

 

つまり、賃貸仲介会社にとっては、リニューアル提案に力を注ぐことよりも、目の前のお客さんに別の物件を紹介する方が売り上げを上げる一番の近道なのです。

 

なので、空室対策の究極であるリニューアルをするためには、藤澤社長の挙げた5つのスキルを身に付けた管理会社をパートナーとして選ぶことが必要になっていくのではないでしょうか?

 

この記事を書いた人
田中 祐介 タナカ ユウスケ
田中 祐介
空室率が年々上昇する鹿児島市の賃貸不動産事業では、事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。長年に渡って培った賃貸経営管理(プロパティマネジメント)の知識と経験で全力でオーナーの経営のサポートをいたします。
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