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空室対策の為のリフォーム予算の組み方は?


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空室対策にはリフォームが有効ですが、一体いくらまでかければいいのでしょうか?
リフォームの予算の組み方についてご紹介しています。

市場にあわせるにはリフォームは必須


賃貸マンションは経年劣化によって賃料は必ず下落していきます。原状回復工事だけでは、経年劣化の下落は止められません。その下落に歯止めを掛けるのが、リフォームです。

 

また、おおむね築15年を過ぎた賃貸マンションは、今の入居者ニーズとあわなくなっています。なので、予算をしっかり組んで積極的にリフォームをしていくことが必要です。

 

関連記事はこちら、
『賃貸マンションの賃料の下落率ってどのくらい?』

 

リフォーム予算の計算式は?

 

リフォームの投資利回りの計算の公式を使うと、いくらまで費用を掛けれらるかが明確になり、予算を決めることができます。リフォームも立派な投資なので、利回りをもとに計算します!


リフォーム投資利回り計算の公式

(実際は、工事期間の空室損や募集経費もリフォーム予算に算入します。)

 

この式から分かるように、
リフォームをした場合の利回り計算は、『現状の賃料よりアップした分』が『リフォーム工事の効果』となることを理解することが大切です。

 

よくリフォーム会社さんとかが、単純にリフォーム後の家賃収入とリフォーム費用をベースに利回りを出しますが、あれは利回りを強調するためのものなので注意が必要です。

 

例えば、

リフォーム後の家賃収入 5万円×12ヶ月=年間60万円

リフォーム費用 300万円

60万円÷300万円×100=利回り20%

 

こんな感じです(汗)・・・利回り20%なんてあるわけないですよね?ここに欠けているのは、何もしなくても入るであろう家賃収入です。

 

もし、3万円だったら借り手がつくとすると、3万円×12ヶ月=36万円はリフォームしなくても入るべき収入なのですから、これを差し引かなくてはいけません。

 

(60万円-36万円)÷300万円×100=利回り8%

 

これが正味の利回りです。

 

なので、『現状の賃料』は、今が空室なのですから、「現状のままで貸すと一体いくらなら成約できるか?」という冷静な賃料査定がとても重要になるのです。

 

例えば、今40,000円で募集していて、現状のままで募集したなら、38,000円で決まると査定した1Kタイプの賃貸マンションがあったとします。

 

築20年が経過し、今までは40,000円で決まっていたのが厳しくなってきました。この物件の家賃を今まで通り40,000円を維持したい、とした時のリフォーム予算を組んでみましょう!

 

実際に計算してみよう!

 

まず、リフォームによって得られる収益は、

 

(40,000円-38,000円)×12ヶ月=年間24,000円の収入アップです。これを、リフォームによって得られる利回り(期待利回り)で割り戻します。

 

そうすると、

 

利回り10%の時のリフォーム予算
24,000円÷10%=240,000円

 

利回り12%の時のリフォーム予算
24,000円÷12%=200,000円

 

200,000円~240,000円という予算が導き出せます。

 

なぜ、リフォーム利回りを10%~12%にしたかというと、物件自体を購入したいという人が期待する利回りと同等もしくはそれ以上に設定しておく必要があるからです。

 

20万円の費用を掛けることができれば色々なことができます。床を新しくしたり、洗面台を取り替えたり、ウォシュレットを付けたり、収納棚を追加したり、水栓のハンドルを変えたり・・・・

 

また、解約通知がきた時点で、予め予算を決めることができていれば、入居者さんが退去してすぐに、原状回復工事+リフォーム工事を同時に進めることができます。これは、空室期間を短縮することにも繋がりますので、ぜひやってみてください。

この記事を書いた人
田中 祐介 タナカ ユウスケ
田中 祐介
空室率が年々上昇する鹿児島市の賃貸不動産事業では、事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。長年に渡って培った賃貸経営管理(プロパティマネジメント)の知識と経験で全力でオーナーの経営のサポートをいたします。
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