空室対策の為のリフォーム予算の組み方は？

市場にあわせるにはリフォームは必須

賃貸マンションは経年劣化によって賃料は必ず下落していきます。原状回復工事だけでは、経年劣化の下落は止められません。その下落に歯止めを掛けるのが、リフォームです。

また、おおむね築１５年を過ぎた賃貸マンションは、今の入居者ニーズとあわなくなっています。なので、予算をしっかり組んで積極的にリフォームをしていくことが必要です。

リフォーム予算の計算式は？

リフォームの投資利回りの計算の公式を使うと、いくらまで費用を掛けれらるかが明確になり、予算を決めることができます。リフォームも立派な投資なので、利回りをもとに計算します！

リフォーム投資利回り計算の公式

（実際は、工事期間の空室損や募集経費もリフォーム予算に算入します。）

この式から分かるように、
リフォームをした場合の利回り計算は、『現状の賃料よりアップした分』が『リフォーム工事の効果』となることを理解することが大切です。

よくリフォーム会社さんとかが、単純にリフォーム後の家賃収入とリフォーム費用をベースに利回りを出しますが、あれは利回りを強調するためのものなので注意が必要です。

例えば、

リフォーム後の家賃収入　５万円×１２ヶ月＝年間６０万円

リフォーム費用　３００万円

６０万円÷３００万円×１００＝利回り２０％

こんな感じです（汗）・・・利回り２０％なんてあるわけないですよね？ここに欠けているのは、何もしなくても入るであろう家賃収入です。

もし、３万円だったら借り手がつくとすると、３万円×１２ヶ月＝３６万円はリフォームしなくても入るべき収入なのですから、これを差し引かなくてはいけません。

（６０万円－３６万円）÷３００万円×１００＝利回り８％

これが正味の利回りです。

なので、『現状の賃料』は、今が空室なのですから、「現状のままで貸すと一体いくらなら成約できるか？」という冷静な賃料査定がとても重要になるのです。

例えば、今４０，０００円で募集していて、現状のままで募集したなら、３８，０００円で決まると査定した１Kタイプの賃貸マンションがあったとします。

築２０年が経過し、今までは４０，０００円で決まっていたのが厳しくなってきました。この物件の家賃を今まで通り４０，０００円を維持したい、とした時のリフォーム予算を組んでみましょう！

実際に計算してみよう！

まず、リフォームによって得られる収益は、

（４０，０００円－３８，０００円）×１２ヶ月＝年間２４，０００円の収入アップです。これを、リフォームによって得られる利回り（期待利回り）で割り戻します。

そうすると、

利回り１０％の時のリフォーム予算
２４，０００円÷１０％＝２４０，０００円

利回り１２％の時のリフォーム予算
２４，０００円÷１２％＝２００，０００円

２００，０００円～２４０，０００円という予算が導き出せます。

なぜ、リフォーム利回りを１０％～１２％にしたかというと、物件自体を購入したいという人が期待する利回りと同等もしくはそれ以上に設定しておく必要があるからです。

２０万円の費用を掛けることができれば色々なことができます。床を新しくしたり、洗面台を取り替えたり、ウォシュレットを付けたり、収納棚を追加したり、水栓のハンドルを変えたり・・・・

また、解約通知がきた時点で、予め予算を決めることができていれば、入居者さんが退去してすぐに、原状回復工事＋リフォーム工事を同時に進めることができます。これは、空室期間を短縮することにも繋がりますので、ぜひやってみてください。