空室期間を短縮させる魔法の薬！

あるレストランでこんなことがあったら？

あなたは家族で久しぶりに夕食を外で食べる事にしました。
自宅から車で30分程の郊外の国道沿いにあるカジュアルイタリアンレストランです。

先月オープンしたばかりの店で、パスタの種類が豊富で、味も良い割には値段もリーズナブルな事もあって、なかなか流行っているとのことでした。

あなたの家族がお店に着いたのは7時半過ぎ、店はすでに満席で前に5組ほど待合席で待っている状態でした。店内を見ると、多くの家族連れやカップルが楽しそうに食事をしています。席は30席くらいはありそうです。

あなたはどちらかというと、待ってまで食事をすることが余り好きではありませんでしたが、「最近できたばかりだし仕方がないか。」と自分達の順番がくるまで待つことにしました。

と、待っているそばから2組の家族が食事を終え、会計にやってきました。妻があなたに「意外とそんなには待たないかも知れないね。」と言いました。

日頃から自分が待つのが好きではないことを知ってのことでしょう。自分達より先に待っていた家族連れの母親も小学生の男の子に「ほら、もう帰るお客さんがいるから、もう少し大人しく待っててね。」と、優しくさとしています。

「席の数からすれば、10分もすれば呼ばれるだろう。」とあなたも思いました。ところがです。その後10分経っても、自分達が呼ばれるどころか、順番待ち1番目の家族連れすら呼ばれる気配がありません。

気になったあなたは、席を立って、店内を見てみました。すると、さっき会計を終わらせた家族のテーブルの食器がそのままになっているではありませんか。

店員さんを見ると、忙しそうにしています。呼ばれた席へ水を運び、オーダーを取り、料理を運んでいます。でも、食器を片付ける店員さんはいません。店員さんは皆、目の前のお客さんへの対応で手がいっぱいのようです。

それを見て、がっかりして、待つ気持ちが失せてしまったあなたは、道路向かいの和食店へ店を変えることにしたのです。

そして、1年ほど過ぎ、あなたがあの国道沿いのレストランの前ををたまたま通ったら、その店はなくステーキ店に変わっていました。

このレストランが早々と閉店してしまったのは、なぜなのでしょうか？賢明なあなたなら、既にお分かりでしょう。

「回転率」の悪さと、回転率を向上させるオペレーションが出来ていなかったのです。

賃貸マンション経営と回転率の関係

一見賃貸マンション経営では、あまり関係ないように見える「回転率」。
実は、空室期間を縮めるためには、『いかに食器を早く片付けられるか？』ということは、とーーっても重要です。

この話を以下のように見立ててみてください。

レストラン　＝　賃貸マンション

店員さん　＝　管理会社

テーブル　＝　空室

あなた　＝　部屋探しのお客様

和食店　＝　近隣競合物件

あなたのマンションは、退去から何日間でリフォーム工事が完了してますか？2週間ですか？1ヶ月ですか？それとも、もっとかかっていますか？

インターネット上では、室内の写真がない物件は個別ページを見てもらえません。室内の写真がアップされるまで、あなたの空室は食器の片付けられていないテーブルと同じ状態なのです。また、お客さんは、リフォームされてない部屋を見ても、どの程度まで綺麗になるかなんて分かりません。

だったら、近所に既に綺麗にリフォームされた物件の方が環境も変わらないし安心なのでと、せっかくあなたの部屋に興味を持ってくれたお客さんは別の物件へ行ってしまいます。あなたが和食店へ行ってしまったように。

【解約からリフォームまでの流れ】

①解約通知
　　　↓
②退去立会い
　　　↓
③業者見積もり依頼・取得
　　　↓
❹敷金精算
　　　↓
❺原状回復負担額の合意
    (工事負担額の決定)
　　　↓
⑥リフォーム工事発注
　　　↓
⑦工事完成
　　　↓
⑧室内の写真撮影・ネットへのアップ

上のような退去から募集の流れで、どこの管理会社さんも仕事をしていると思います。

「退去者との敷金精算が終わらないと、費用負担がいくらになるかわからないじゃないか？」という声が聞こえてきます。確かに、敷金精算自体が骨の折れる仕事ですし、いくら負担すれば良いか分からないまま、工事に着手するのは不安ですよね。

でもそれでは、あのレストランの目の前のお客さんの対応で手一杯の店員さんと同じになってしまいませんか？

それでは、2つの質問をします。

・退去者さんとの敷金精算でなかなか交渉がまとまらず、時間がかかった経験があると思いますが、それは10件のうち何件くらいでしょうか？

・敷金精算の退去者さんの負担額が、提示額より家賃の1ヶ月分以上も下がってしまったケースは10件のうち何件くらいでしょうか？

10年管理業務をしてきた僕の経験上、上の2つのいずれかに該当したケースは10件中1件あるかないかです。

原状回復工事とリフォーム工事は別

なので、回転率の向上と全体としての収益の向上を考えたら、上の流れの❹❺は切り離して、さっさと工事を完了させてしまったほうが良いのです。

敷金精算交渉にいくら時間をかけて、退去者さんに負担してもらえたとしても、一ヶ月以上部屋が汚いままで、次のお客さんを逃しているとしたら？

「敷金精算を流れから切り離して、リフォーム工事を一刻も早く完成させる」

＝「テーブルの食器を片付ける」

というオペレーションが必要なのです。

早くテーブルの食器を片付けて、次のお客さんを迎え入れる態勢を整えることが、結果として空室期間の短縮（＝収益の向上）に繋がるのです。

実際に、次のお客さんにとっては、前の退去者が、いくら工事代を負担したかなんていうことは全く関係ありません。

また、例えば、退去者さんが工事代を負担してもらえなかったから、クロスを張り替えないというのであれば、そのお客さんは別の物件に行ってしまうだけです。

原状回復工事と次の入居者を獲得する為のリフォーム工事は別物なのです。

レストランだったら、待っているお客さんの姿は見えますが、不動産のお客さんは目の前では待ってくれないし、実際に待っているかどうかもわかりません。

目に見えないこの機会損失は意識されにくいので、意外とこのオペレーションを実行している管理会社さん・オーナーさんは少ないです。

賃貸マンション経営を行う上で、『空室リスク』は売り上げにに直結する最大のリスクです。これは、自助努力でできる空室対策なので、ぜひやってみてください。

先に工事を終わらせたことが原因で、工事費の負担額が大幅に増えることはないのですから。