賃貸経営上の目に見えない経費とは？

先日、管理受託させていただいたオーナーさんと空室募集の打ち合わせをしてきました。

１月～１０月までの収支表を作って持っていったのですが、とある数字にとてもびっくりしていました。

そのとある数字とは何なのでしょう？

その前に、賃貸事業の収支の公式を見て見ましょう。

世の中のどんな事業でも、必ずこの公式で成り立っています。

収入ー支出＝利益



とても単純で当たり前の話です。

これを、賃貸事業で見てみると、

収入＝家賃・共益費・駐車料など

経費＝日常清掃費・水道光熱費・固定資産税・設備メンテナンス費・不動産管理手数料・リフォーム費用・広告宣伝費など

となります。

経費っていっぱいありますね。

賃貸事業は、家賃収入から様々な維持費・運営費を差し引いたものが利益となります。

賃貸事業の収入とは？

まずは、収入を少し分解してみましょう。

収入＝売上×回収率

回収率とは、家賃の回収率、つまり滞納などの未回収の分を差し引いたものです。

契約書に書いてある家賃がそのまま収入にはなりません。入居者さんからしっかり回収できてこそ収入となります。

売上もさらに分解できます。

売上＝満室時家賃等の合計ー空室損料

空室損料とは、空室だった為に入るべき家賃が入ってこなかったものです。

実は、最初にお話したオーナーさんは、この空室損料の額をみてびっくりされたのでした。

だって、年間で空室損料が１００万円以上あったのですから・・

この「空室損料」というのは、売上の側に隠れているので意識しにくいですが、実は会計上も経費計上できない目に見えないとても大きな経費なのです。

賃貸事業の経費とは？

今度は、経費です。賃貸経営の経費は、２つに分けることができます。

日常清掃費・水道光熱費・固定資産税・設備メンテナンス費・不動産管理手数料といったものは、賃貸マンションを購入した時点で必ずかかるものです。

維持していく為に必要な支出です。どれだけ空室があろうが必ずかかる費用です。これを固定費といいます。

一方、売上（家賃収入）を上げる為にかかる支出（費用）があります。これを変動費といいます。

例えば、入居者を入れる為に賃貸仲介会社に支払う広告宣伝費が代表的なものです。また、室内を綺麗にする為のリフォーム費用もこれに該当します。

いくら家賃が入ったところで、出て行く金額がそれ以上に大きければ利益は出ません。

５万円の家賃の部屋に入居者を入れる為に１００万円のリフォーム費用をかけても合理的ではないですよね？

利益を出す為には、「入り」も重要ですが、実は「出」のコントロールがとても重要です。

収入１００－経費８０＝利益２０

収入８０－経費５０＝利益３０

このように収入がいくら多くても、支出がおおきければ、手元に残るお金は少なくなってしまいます。

でも、日々管理の実務を行っていると「入り」だけに目がいって、「出」に対して無頓着になってしまう場合が実は多いのです。

あなたもそうではありませんか？

一方、「出」にだけ目がいってしまう場合があります。

例えば、入居者さんにとって当たり前の設備の導入をしなかったり、日常清掃の回数が足りなかったりというように。

今は、新築マンションでも満室にならない時代です。部屋は余っているのです。

こういう時代では、建物・室内を一定レベルのクオリティに保っておかなければ、いくら家賃を下げても決まりません。

こうなると、『リフォームしない→家賃を下げる→収入が減る→リフォームできない→家賃を下げる→収入が減る』

という負のスパイラル（悪循環）に陥ってしまうのです。

なので、「入り」と「出」のバランスを考え、その内容をよく吟味して判断することがとても重要です。

あなたの賃貸マンションの空室損料は年間いくらありますか？