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家賃滞納者に約束を守ってもらう有効なテクニック


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賃貸経営上のリスクの1つ「家賃回収リスク(家賃滞納)」を軽減する有効なテクニックについてご紹介します。

前回は、家賃の督促業務のテクニックの一つ、支払督促についてお伝えしました。

簡易裁判所を利用する手法でした。


詳しくはこちら

https://twinb.co.jp/page/%20PropertyManagement/81


今回は、債務承認履行契約についてお伝えします。

前回の支払督促は、裁判所から滞納者へ通知が届きますのでかなり強力です。

でも、いきなり裁判なんて。。。って心優しいあなたは思われたかもしれません。


確かに支払督促は、電話しても訪問しても無視するような不誠実な相手に対して行うものです。

ほとんどの方は、何かしらリアクションしてくれて、「すみません。実は・・・・。」

と分割返済などの相談がありますよね?


ここでもし、あなたが退去をされて空室になっても困るし、と思っているなら分割返済に応じるはずです。

でも、往々にしてこの分割返済は守られないことが多くありませんか?


レンタルビデオでさえ返却が遅れたら、延滞料は当然のように発生するし、その延滞料も支払うのに。

なぜ、家賃の分割返済は守ってもらえないのでしょう。


なぜなら、家計の中で1/4を占める最も大きな家賃が遅れるということは既に他の債務を抱えてしまっているからなのです。

家賃は支払額が大きいだけに、それを他の債務へ回すことができれば、滞納者の家計の中でのメリットは大きいのです。


しかも、家賃は払えなくても、無理やり出て行かされることもないですよね?


家主は滞納者を自ら追い出せない

あなたもご存知かと思いますが、民事法で『自力救済の禁止』という法律があります。


自力救済の禁止とは


”私人が法の定める手続によらずに自己の権利を実現することを禁止する原則を意味する。民事法では「自力救済」というのに対して、刑事法では「自救行為」というのが通例である。自力救済の例として、借家人が家屋を立ち退かない場合に、家主が自己の実力で借家人を追い出すことなどが挙げられる。”


難しく書いてありますが、住宅は生活の基盤であるが為に、賃借人は法律で強く守られているのです。

なので、入居している間にしっかり払ってもらう為には、他の債務より家賃の優先順位をあげてもらうように手立てをとることが重要です。


債務承認履行契約とは?

実際に家賃の優先順位をあげるには、どうすればよいのでしょうか?

滞納者が支払う意思があり、分割返済を希望してきた場合に有効なテクニックとして、『債務承認履行契約』の締結があります。


読んで字のとおり、家賃の滞納(債務)の事実を認めて(承認)、返済をする(履行)契約書です。


ここで、重要なのがこの契約書を交わすだけでなく、この契約書の内容を公証役場で『公正証書』にすることです。

手間がかかると思われるかもしれませんが、公正証書で交わしたものは、裁判の判決と同等の効力を持ちます。

公正証書は、公証役場で公証人が認めた書類のことを言います。


初めてだと、二の足を踏むかもしれませんが、簡易裁判所と同様一度行ってしまえば簡単です。

しかも作った契約書を法律に添った形で添削してくれるので、「赤ペン先生」感覚で良いのです。


公正証書で契約を交わすことのメリットは大きく、返済が遅れれば、支払督促と同様に強制執行を行うことができるようなります。

できることは、以下のような内容です。


 〇預金の差し押さえ

 〇給与の差し押さえ

 〇動産執行


これは、前回の支払督促で得る債務名義と全く同じ効力をもちます。

このようなデメリットがあれば、嫌でも家賃の支払いの優先順位はあがりますよね?

まるで、レンタルビデオのように。。。


給与を差し押さえられれば、勤務先にも明るみになりますので・・・


ただし、目的は強制執行ではなく、あくまでも滞納者の「家計の健全化」です。

滞納者と公正証書を交わす前に、強制執行について充分説明し、デメリットを理解してもらうことが何よりも重要です。


滞納者がデメリットを理解することが、家計のリストラに向き合うきっかけとなるからです。

滞納者が家賃の優先順位を上げてくれて、家計が健全化して、そして長期的に入居してもらう。

それがこの債務承認履行契約(公正証書)の本当の目的です。


関連記事はこちら

『家賃の回収に必要なマインドセットとは?』

家賃滞納に効果絶大!「支払督促」って何?』

この記事を書いた人
田中 祐介 タナカ ユウスケ
田中 祐介
空室率が年々上昇する鹿児島市の賃貸不動産事業では、事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。長年に渡って培った賃貸経営管理(プロパティマネジメント)の知識と経験で全力でオーナーの経営のサポートをいたします。
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