賃貸経営で絶対に知っておきたい重要な指標とは？

独立前に勤めていた会社でも、社内の野球好きを集めてソフトボール部を立ち上げた程。

野球の醍醐味は、団体競技なのに必ず投手対打者という1対1の勝負があるところで、全員がヒーローになれるチャンスがあるところでしょうか？

そして、その勝負が全て数字で表れます！

打率・打点・本塁打・犠打・盗塁、、、

あなたも野球は知らなくても「トリプルスリー」という言葉は知っているかもしれません。

ヤクルトの山田哲人とソフトバンクの柳田悠岐の２人が昨シーズン達成したことで流行語にもなりましたね。

ところで、賃貸マンション経営でも、野球の成績のようにマンションの状況の良し悪しを判断する指標があるのをご存知ですか？

とりわけ、大事な指標は『解約率』と『平均空室期間』と『平均居住期間』です。

経営に必要な予実管理をする上ではこの指標がないと、そもそも予算自体が作れません。予算がなければ、地図を持たずに旅に出るようなものなので、とーーっても大切な指標なんです。

解約率って？

解約率は、1年間でどのくらい解約（退去）が発生するかという指標です。

一番簡単に計算できる指標なのですが、この解約率を把握していないと、平均居住期間や空室率は出せませんので、賃貸マンション経営上、一番ベースになる指標といえます。

解約率　＝　1年間の解約戸数　／　総戸数　

例えば、２０戸の賃貸マンションで４戸の解約があったとすると、

4戸／20戸＝解約率20%

となります。

シングルタイプでおおむね20%～30%

ファミリータイプで15%～25%くらいが平均値です。

この解約率を毎年取って、時系列で見ていくと色々と傾向がよくわかります。

予算を作る場合は、過去5年間の解約率をベースに来年の解約件数を予測すると大幅にぶれることがなくります。

また、解約率が年々増加しているとしたら、いわゆる『顧客満足度』が下がっていることが予測できます。

それじゃあ、入居者向けサービスを検討しようか？という判断もできますよね？

平均空室期間って？

平均空室期間は、とても大切な指標なのですが、意外と部屋が決まってしまえば「あー良かった、良かった。」で終わらせていませんか？年度の終わりには、必ず今年決まった部屋が何ヶ月空いていたのか、調べておくことをお勧めします。

例えば、4部屋が空いて、それぞれ2ヶ月・2ヶ月・3ヶ月・5ヶ月の空室期間があったとすると、

（2+2+3+5）ヶ月／4戸＝3ヶ月

平均3ヶ月の空室期間があったことになります。

平均居住期間はどうやって出す？

平均居住期間は、解約率と平均空室期間をもとに計算することが出来ます。「自分の賃貸マンションに一体どのくらい住んでくれているのか？」ということなので、あなたも気になる指標だと思います。

その計算式は、

平均居住月数　＝（100%÷解約率×12ヶ月）－平均空室月数

で導き出せます。

上の例ではどうなるかというと、

（100%÷20%×12ヶ月）-3ヶ月＝57ヶ月　です。

おおよそ4年7ヶ月の入居期間ということになります。意外と長く感じませんか？感覚的には３年あるかないかじゃないでしょうか？

３つの指標は何に役立つ？

このような指標を持っていると、大いに経営判断をする場面で役立ちます。

たとえば、5万円で募集していた賃貸マンションに解約後1ヶ月で家賃を1,000円下げてくれたら入居したいというお客さんが現れたとします。

平均空室期間と平均居住期間の２つの指標を持っていると、こんな計算ができて、冷静に判断が出来るようになります。

平均空室期間3ヶ月－現状空室期間1ヶ月＝2ヶ月間の空室損回避です。

金額にすると

14.7万円-4.9万円＝9.8万円の得

平均居住月数は、57ヶ月なので

4.9万円×57ヶ月＝279.3万円

空室損回避と総賃料の合計は、9.8万円＋279.3万円＝289.1万円となります。

一方、5万円で3ヵ月後に成約した場合は、5万円×57ヶ月＝285万円となり、

1,000円下げても2ヶ月はやく決まったほうが4.1万円得ということが数字で把握できます。

この指標を掴んでいれば、たった3分足らずの計算で、目の前の入居者さんを手にするかどうかの判断が出来るんです。

現場の感覚ですが、オーナーさんの心理としては、退去して1ヶ月で家賃の値下げの相談があると、「まだ退去して1ヶ月だし、5万円で借りてくれるお客さんがまだ現れるんじゃないか？」

って思いますよね？

もちろん、未来のことなど誰にもわかりません。でも、過去のことをしっかり数値化すれば、ある程度予測が可能になります。

『予測できる＝安心できる』ということです。

野球でも３割３０本塁打の成績を残すような打者だから、監督は安心して四番を任せるのですよね？

去年1年間で良いので、まずはあなたの物件でこの３つの指標を取ってみてはいかがですか？