絶対避けたいエアコンの緊急メンテナンス！

毎日暑い日が続きますね！
こんな夏の暑い時期に、自宅のエアコンがもし壊れたら？
考えただけでゾッとします。

昔は「エアコンは体に悪いから、寝るときは消したほうがよい」なんて言われていたこともありますが、今では熱中症対策を考える上では、エアコンは就寝時も付けたままにすることが推奨されています。

もはや生きる上でも、欠かせない設備となったエアコンですが、今年は特にコロナの巣ごもり需要の増加で、エアコンが不足している様子。
壊れても入荷待ちで直ぐに取り換えることが出来ないなんて事態も起きているようです。

また、２０２０年４月の法改正によって修繕が遅れた場合は、当然に家賃は減額されることになりました。賃貸オーナーにとっては、免責日数があるとはいえ、より早急な対応が求められるようになった訳です。

この表にもある通り、エアコンが作動しないことによって家賃は５，０００円が当然に減額されることになります。

そもそも、金額はどうあれこの暑い中、エアコンが作動しない環境での生活なんて、誰も味わいたくありませんよね？賃貸経営上の『入居者満足』という観点では、圧倒的なマイナスポイントです。

賃貸オーナーにとって一番避けたいことは、入居者さんが嫌気を刺して退去してしまうこと。なので、使えて当たり前の設備が使えなくなってしまうような事態は、できるだけ回避しなければなりません。

そこで、必要になるのがメンテナンスの考え方。
あなたは、メンテナンスには３つの種類があることを知っていますか？

Ａ．予防メンテナンス
Ｂ．緊急メンテナンス
Ｃ．繰り延べメンテナンス

Ａの予防メンテナンスとは、積極的なアプローチであり、計画的に実施されるメンテナンスです。設備の寿命を延ばし、物件を良い状態に保つことができます。また、入居者の満足度に貢献し、予期しない経費も予防することもできます。

エアコンが壊れてから対応するのは、Ｂの緊急メンテナンスです。
エアコンが壊れる時期は、当たり前ですが使用頻度の高い夏場が一番多いです。交換するエアコンもハイシーズン価格で割高になっています。

いつもより高い値段で急いで手配をしたのに、入居者さんは暑い中待たされているので、新品のエアコンになっても満足度は下がってしまうでしょう。場合によっては、慰謝料を請求されるなんてこともあり得ます。

私も管理経験上、とある入居者さんから「エアコンが使えない間、とても部屋で過ごせる状態じゃない。ビジネスホテルに宿泊するので費用負担してほしい」と要求されたこともあります。

緊急メンテナンスは、費用も高くなり、入居者さんとの関係性も悪くなるので、できるだけ避けなければいけないメンテナンスです。

最後の繰り延べメンテナンスとは、本来であればするべき修理や交換を、何らかの理由で意図的に延期させるメンテナンスのことを言います。特別な事情がない限りは、選択すべきではないですね。

このように夏場のエアコンの交換は、緊急メンテナンスとなりますので、オーナーも入居者も管理会社も協力業者も誰も幸せになりません。

・オーナー：ハイシーズン価格で高い費用が掛かる
・入居者：暑い中エアコンなしという相当なストレス
・管理会社：入居者さんの怒りの矛先が向けられる
・協力業者：入居者さんの在宅に合わせての工事となる

なので、当社は予防メンテナンスとして、解約で空室となった部屋のエアコンが１０年～１５年以上経過していた場合は、新規交換を提案しています。

なぜなら、解約が集中する３月から４月は、エアコン価格は比較的安定していますし、在庫切れなんてこともありません。また、解約時にはエアコンクリーニング費用として１万円程度を退去者さんから頂きますので、それを買い替えの原資にすると、５万円のエアコンであれば４万円で買える、つまり２０％オフで新品が購入できるのと同じになります。

そして、募集の際は『新品エアコン』となりますので、写真のように見た目でわかりますから入居者さんにも大変喜ばれますし、空室期間も短くなります。大変効果の高い空室対策となるのです。そして当然、入居中の故障リスクも限りなくゼロになり、入居者さんに迷惑を掛けることもなくなります。

いかがでしょう？
まだ壊れてないからと先延ばしして、入居中に交換するより、解約のタイミングで新品にした方が、クレームの予防・費用の軽減・空室対策・入居者満足向上と何倍も効果が高いことがお判りいただけたと思います。

ましてや温暖化による気候変動で、夏の暑さは増す一方です。
大げさかもしれませんが、エアコン設備の稼働の是非が、生命に直結する時代になりつつあります。

ぜひ、このエアコンの事例をきっかけに「予防メンテナンス」と「緊急メンテナンス」の違いについて知ってもらえると嬉しいですね。