株式会社ツイン･ビー
リノベーションは空室対策の手段の１つに過ぎない・・
『エントピア鴨池第７』が満室となりました！
オーナーから「お祝いしないといけないね！ありがとう！」との喜びの声。
この仕事をしていて、一番達成感を感じることができる瞬間です。
今年の７月に管理受託した『エントピア鴨池第７』。
スタート時はなんと３２戸中９戸が空室、空室率２８％という危機的状況でした。
なぜ、３割近く空いていた物件が、６ヶ月間で満室になったのでしょうか？
空室の原因を見極めることが重要
「ツイン・ビーさんはリノベーションをする会社ですよね？」
と当社のリノベーションの認知度は、ＴＶ出演などもあってお陰様で向上しました。
確かに当社は、積極的に空室のリノベーションを行っています。
ただ、今回満室となった「エントピア鴨池第７」はリノベーションは全く行っていません。「リノベーションもせずにたった半年で満室？」とあなたは不思議に思われたかもしれません。
では、リノベーションという再投資もせずに、どうやって満室にすることができたのでしょうか？
当社がまず行ったのは、
「どうやって９室の空室を埋めるか？」ではなく、「なぜ９室も空室になってしまったのか？」という原因を掴むことでした。
入居者さんが快適に生活できる体制を整える
行ったのは、以前の管理状況を把握することと入居者さんへのアンケート調査。
当社が管理する前は、定期清掃が行われていない状態でした。
集合ポストにはチラシが散乱し、共用廊下が埃や火山灰だらけになっていて、廊下の天井には蜘蛛の巣がかかっている。エレベーター内には落書きが。。そして、駐輪場は放置自転車が山積みになっているような状態。
入居者さんからのアンケートでも共用部分の清掃度に対する満足は大変低い状態でした。
これでは、既存の入居者さんも嫌になって退去されてしまうかもしれません。入居希望者さんが物件の見学に来ても「住みたい！」と思ってもらえるはずもありません。
物件の入居率が下がる原因は２つあります。
１つめは、空室が埋まらない（成約率の低下）
２つめは、退去が次から次にきてしまう（解約率の上昇）
解約率より成約率が高ければ、空室は増えていきません。次の退去が発生する前に、空室が埋まるからです。
実は、たくさんの空室を抱えてしまう物件のほとんどが、解約率が高くなっています。
既存の入居者がどんどん退去してしまう、例えるなら、お風呂の栓が抜けてしまっている状態なのです。栓が抜けているので、新しいお湯を入れても入れても湯舟にお湯が貯まらないのです。
まずすべきことは、「お風呂に栓をする」＝「新たな退去を防ぐ」、つまりは入居者さんが快適に生活できる体制を整えること。これが最も重要です。
『割れ窓理論』という大切なマインドセット
当社がまず行ったのは、物件の定期清掃の徹底と室内の修繕の徹底です。
入居者さんからいただいたアンケートをもとに、入居者さんが不満に思っている部分を改修し、物件の磨き上げを徹底して行いました。
しっかり、お風呂に栓をして、既存の入居者さんが快適に生活できる体制を整えることができれば、それは新しい入居者さんを迎え入れる体制が整うことにもなります。
入居希望者が物件に見学に来た時に、エントランスホールが綺麗で、駐輪場も整然と自転車が並んでいて、共用部分も埃なく清潔感が保たれていれば、「快適そうだなぁ、ここに住みたい！」と思ってもらえるチャンスが増えます。
あくまでも、リノベーションは空室対策の１つの手段に過ぎません。
共用部分の清掃をしっかりして、物件を綺麗にするだけで、入居が決まるのであれば、リノベーションと清掃、あなたはどちらを選択しますか？
もちろん、清掃をしっかりするほうを選びますよね？
建物は年々劣化していきますが、日々の清掃次第では輝かせることができます。
綺麗な状態を維持していくと、入居者さんも丁寧に物件を扱ってくれるようになっていきます。
これを『割れ窓理論』と言います。
軽微な犯罪も徹底的に取り締まることで、凶悪犯罪を含めた犯罪を抑止できるとする環境犯罪学上の理論。アメリカの犯罪学者ジョージ・ケリングが考案した。「建物の窓が壊れているのを放置すると、誰も注意を払っていないという象徴になり、やがて他の窓もまもなく全て壊される」との考え方からこの名がある。破れ窓理論[1]、壊れ窓理論[2]、ブロークン・ウィンドウ理論などともいう。
引用『ウィキペディア』
軽微な犯罪と同じように、物件の小さな汚れだったり、小さな落書きなどを見逃さず、徹底的に清掃することで、物件自体も快適になっていくのです。
実は、エントピア鴨池第７が満室になった最大の功労者は当社の清掃協力会社さんでした。管理開始前に一緒に物件を確認して、時間をかけて物件の磨き上げを行ってくれた中村さんの努力の賜物です。
中村さんから「最近、入居者さんから、”いつもありがとうございます”って声を掛けられるようになりました。」という報告を貰いました。毎日そこで生活する入居者さんは必ず見ているんですね。
あなたがもし、最近空室が埋まらない・・・、退去が増えた・・・と感じているのなら、一度物件を見に行ってみると良いですよ。必ずどこかに「割れ窓」が残っているはずです。
