株式会社ツイン･ビー
入居者さんの声が間違いない
『ゴミ集積所の容量が足りていません。ゴミが溢れて、カラスがつついたり、生ゴミが散乱したりしてるんです・・・きれいな所で生活したいものですよ。』
これは、当社が実施した入居者様向けのアンケートに実際に書いてあった実際の声です。
ゴミステーションの改修に着手
上の写真は、アンケートを行う前に撮影した管理開始当初のゴミステーション。
入居者さんが教えてくださった通り、ファミリータイプ１８世帯分としては、絶対的な収納量が足りなさそうです。
でも管理会社が巡回時に現地を見るときのほとんどは、写真のようにごみ収集車が回収した後、いくつかの違反ゴミが残っている程度です。
事実、管理がスタートしても、アンケートをいただくまではこの問題が見えていませんでした。
アンケート取得後、ゴミ収集時間に間に合うように朝一で現地を訪問してみると、こんな状態だったのです。
しかも、ゴミステーションはエントランスの前にあります。衛生上はもちろん景観上も決して良い状態ではありません。朝、自宅を張り切って出た矢先にこんな風に溢れたゴミを目にしては、気持ちよくスタートもできないでしょう。
また、こうやってゴミがオープンに捨ててあると、部外者が指定日でもないゴミをポイっと捨てやすくなります。そして、徐々に恒常的に汚くなっていくんですよね。
アンケートでゴミステーションの問題を取り上げてくれた入居者さんは1件だけでしたが、実際に現地を確認してみて、
「これはアンケートに書かないまでも、潜在的に快く思っていない入居者さんは多いだろう」ということが想像できました。あなたもこの写真を見たらそう思いますよね？
オーナーとの経営方針の共有
そして、オーナーに現状把握をしてもらうべく説明に伺うことに。
「ちょっとマンションのことでご相談があるのですが・・」
「何かありました？」
「実は入居者さんのアンケートでゴミステーションの問題が１件出てます。」
と言ってアンケートと写真をお見せしました。
そして、即座に
「これは良くないですね。」
「どう対応すれば良いですか？」と。
「一番良いのは、ペール（ゴミボックス）の増設と交換です。スペースの問題が未解決ですが、駐輪場の配置を工夫すれば何とかなると思います。」
金額的には決して安くはないですが、この物件の経営方針は長期的な資産価値の維持と保全を優先すること。
管理契約の際に、経営方針を共有しているので、「資産価値の維持＝入居者満足度を上げること」が重要な当社のミッションでもあるのです。
即、見積の取得と駐輪場の配置替えを行い、先日無事ゴミ置場を更新することができました。更新後の写真がこちら・・
ペールを２つに増設し、外部からもゴミの見えないタイプに変更しました。
この物件は、駐輪スペースが部屋ごとに指定されていたのですが、ゴミ置場の増設によって、区画移動をしなければならなくなった入居者さんも
「ゴミ置場が綺麗になるのであれば、全然構いませんよ。」
と快く承諾してくださいました。
設置後の入居者さんの反応も上々で、気持ちよく利用できているようです。
ゴミの出し方も綺麗になるという副次的な効果も見られました。
見えない空室対策
一般的な空室対策というと、
空き部屋に対して、最新の設備を導入したりリフォームしたり、また敷金などの初期費用を減額したりというパターンが主流です。
閑散期には各不動産会社がキャンペーンと銘打って、初期費用０円などの大幅なディスカウントを行って空室対策をしています。
ですが、入居希望者へ減額した初期費用は、その分オーナーが負担しています。
この費用を掛けることで、確かに入居率は上がるかもしれませんが、オーナーの「資産」は増えませんね。ただの販促費ですから・・
一方、ゴミ置場の更新は、家賃が上がるわけではないですが、資産として残ります。
入居者さんの満足度も向上し、入居期間が延びるかもしれません。
「入居期間の延長」＝「空室の減少」
と考えれば、立派な空室対策と言えるのではないでしょうか？
例えるなら、
空室ばかりに目が言ってしまう空室対策は、栓をしていないお風呂にお湯を溜めるようなものだと思います。
栓が抜けているお風呂にいくらお湯を注いでも、いつまでもいっぱいにはなりませんよね？
新しいお湯（販促費）を注ぐ前に、まずは栓をすること。
栓をするとは、入居者の満足度を向上させる施策を取って、退去を防ぐことです。
今後の賃貸経営には、このような見えない空室対策が大切なのではないでしょうか？
プロパティマネジメントでは「テナントリテンション」（入居者の保持）といって、ＰＭ会社の重要な任務になっています。
空室の多い時代だからこそ、他の物件より長く快適に住んでもらえる環境を整えることが益々重要になってくるのではないでしょうか？
あなたも一度、テナントリテンションを考えてみてはいかがですか？
それには「入居者さんに聞く」のが間違いありませんよ。
