賃貸住宅フェアへ行ってきました（セミナー編）

ほとんど立ち見のセミナーにびっくりした賃貸住宅フェア

昨日に引き続き、賃貸住宅セミナーの話題。
今日は、セミナー編です。

会場では実に様々な分野でセミナーが行われていました。
どのセミナーに行っても立ち見ばかりです。
特に盛況だったのはやはり「リノベーション」がテーマのセミナーでしょうか。

大家さん・管理会社さんと思われる方々が実に熱心に受講していました。
ビフォー・アフターの写真のスライドが分かりやすいので人気なのかもしれません。

僕も時間の許す限り、たくさんのセミナーを受講しました。
その中、僕自身が大変勉強になったセミナーを２つだけご紹介します。

元メガバンカーの不動産投資家による
「金融市場とこれからの賃貸経営」

講師：菅井敏之オーナー

元メガバンクの支店長から不動産投資家へ転身した異例の職歴をもつ方です。
銀行員としてのお金を「貸す側」、不動産投資家としてのお金を「借りる側」、どちらの視点も持っていることで、大きな資産を築くことに成功されている方。

経歴だけでも説得力がありますね。
資産形成のための銀行の活用法や住宅、保険の選択方法には定評があり、講演やセミナーでも全国で人気講師になっているようです。

今からの賃貸事業に求められるのは「事業性」

菅井さんの話でもっとも印象深かったのが、
「これからの賃貸は、あなたのマンションやアパートに「事業性」があるか否か？」
「これがしっかりないと、金融機関からの借入や経営がこれからは難しくなるでしょう。」

との言葉。
事業性？そんなの賃貸事業に決まってるじゃない？と思ってしまいましたが、これが意外と深かった。

あなたはどういう目的で賃貸マンション・アパートを建てたり購入しましたか？

・相続対策の為

・資産形成の為

・老後の年金の為

・貯蓄の為

・次（子供）世代の為

上記のいずれかの理由にあてはまるのではないでしょうか？
菅井さんは、これらは事業とは言えないとバッサリ！
何故かというと、これらの理由のベクトルは全て内側（自分のほう）に向いてるから。

「事業」とは、世の中に価値を与えて対価を得ることなので、しっかりベクトルが外に向いていないと、これからの賃貸事業は立ち行かなくなりますよと、菅井さんは警笛を鳴らします。

例えば、「猫好きの単身女性の為に、ペット共生型の賃貸マンションを・・」とか。
しっかり、自分の持つマンションやアパートに事業性を持たせることが金融機関との付き合いでも重要だそうです。

確かに、新築賃貸マンションでも満室にならない時代です。
大変、手厳しい言葉でしたが、「事業性があるか？」＝「顧客に価値提供ができているか？」
賃貸不動産のプロである僕らが見極めなければならないことだと思いました。

管理戸数増加率No.1会社
管理会社の新しい可能性

講師：武蔵コーポレーション　大谷義武社長

埼玉県で収益不動産の売買と賃貸管理を行う不動産会社の社長のセミナーです。
東大卒で天下の三井不動産に勤務していたという経歴。
そして、成長率No.1の管理会社の社長の話とあらば、聴かずにはいられませんでした。

大谷社長は、『これからは「賃貸管理会社」ではなく「資産管理会社」に可能性がありますよ！』
と端的に言っています。

なぜなら、これからは人口構造的に、

１．「将来不安」から収益不動産を「買いたい」人が増える

２．「団塊世代の死亡者が増加」するので、収益不動産を「売りたい」人が増える

３．「人口減少」で自力の賃貸経営が難しくなるので「管理して欲しい」人が増える

このような背景から、
今後は、今までのような地主系大家さんではなく投資家系大家さんが増える。
なので、オーナーの収益を最大化できる管理会社＝「資産管理会社」が必要になるとの話。

実に、明快で論理的な話に思わず納得。

また、これからの管理会社に求められる重要指標は、

　１．入居率　２．回収率　３．入居年数

この３つになってくるとも・・

１．２はあっても、３の入居年数の指標を取っている管理会社は日本全国どこにもないと思います。

なぜ、入居年数の指標が必要かというと、
賃貸経営にとって、退去されると、様々な経費が掛って経営を圧迫するからです。
原状回復費用・空室損料・広告宣伝費・販売促進費用などなど

収益を最大化させる為には、入居期間を延ばすことが必要なのです。
なので、自社でも入居年数の指標を作り上げていきたいと話されていました。

大谷社長の考え方、このブログを読んでくれているあなたはお気づきですね。
そうです！プロパティマネジメントに基づいた考え方でビジネスを展開されているのです。

管理会社の新しい可能性＝プロパティマネジメント

そして、既に首都圏で実践して大きく成長している。
個人的に大きな勇気をもらうことができたセミナーでした。

２つのセミナーに共通すること

この２つのセミナー。共通しているのは「事業の軸」をはっきりさせるということ。

菅井さんの話を自分に照らし合わせると、賃貸管理事業を行う目的が、

・管理料収入で安定する為

・売買仲介取引に繋げる為

・賃貸仲介取引に繋げる為

というように、内側にベクトルが向いていてはいけないのです。

規模は違えど、大谷社長と同じように僕の管理事業を行う目的は、

「オーナーの収益を最大化させる為」です。

これを再確認することができました。

そして、オーナーの収益を上げるためには、管理会社がその賃貸物件に「事業性」を持たせることが必要なのです。
この２つのセミナーは密接に繋がっています。

入居者が喜び、その価値が家賃になってオーナーが喜び、その価値が管理報酬になって管理会社が喜ぶ。

理想論かもしれませんが、これを事業の軸として仕事をしてきたい！
と改めて実感したセミナーでした。