プロパティマネジメントって何？

「なぜ当社に管理を委託されたのですか？」
僕は、率直に聞いてみました。

「なぜって？鹿児島でPM（プロパティマネジメント）をやってる会社がツインビーさんしかないからですよ。」

新しく管理を受託した「レジデンス草牟田」

この物件のオーナーは、首都圏在住の投資家さんです。
他の地方にも複数の賃貸マンションを保有・経営されている、いわゆるセミプロオーナー。

そのオーナーから、嬉しい言葉をいただきました。

全くと言ってよいほど鹿児島では馴染みのない「プロパティマネジメント」という言葉。

業界でも知らない人もいるくらい、まだまだマイナーな管理手法を表す言葉です。

「プロパティ」＝「財産」
「マネジメント」＝「管理」

直訳すると、財産管理なのですが、英語のマネジメントは管理というより「経営」のニュアンスが強いです。

オーナーに変わって賃貸経営をする仕事といえばわかりやすいでしょうか？

普通の賃貸管理と何が違うの？

と言われると、日常的な業務は同じに見えるので分かりづらいのですが、通常の管理業務に経営コンサルティングが加わっているイメージです。

「真にPMをしているのは鹿児島では当社だけ」という自負だけは持って、日々オーナーのサポートに努めてきたこの1年。
このオーナーの言葉に、プロパティマネジメントを求めている顧客に出会えて、その甲斐があったと感慨深いものがありました。

「僕が所属している大家の会のメンバーはみんな、田中さんのようなPM会社さんに管理委託してうまく行っていますよ。」

首都圏では、プロパティマネジメント会社が急速に増えているとのこと。
首都圏も供給過剰で空室が増えているので、賃貸も経営を上手くやらないと生き残っていけない状態になっているようです。

具体的に一般的な賃貸管理とPM（プロパティマネジメント）の違いはどこにあるのか？

何度かこのテーマについて記事にしていますが、

『一般管理＝業務代行業→煩わしい業務を代行する』

例えば、家賃の回収や督促・クレーム対応・ビルメンテ・退去精算・入居募集・契約締結など賃貸不動産に関わる様々な業務をオーナーに代わって執り行うのが目的の事業です。

一方、
『PM＝経営代行業→不動産収益の向上を代行する』

不動産賃貸経営を代行しますので、目指すのは収益の向上です。対象とする不動産の価値をいかに引き上げ、資産価値や家賃収入を向上させる、もしくは下落に歯止めを掛ける、という視点に立ちます。

具体的な違いは、BS（貸借対照表）/PL（損益計算書）/CF（キャッシュフロー計算書）の３つの財務諸表を把握することでしょうか。
経営を代行するのですから、この３つを抑えていないと、そもそも経営なんてできません。

『経営指標をベースとした管理』

これが、一般管理とPMの最も大きな違いです。

空室対策の打合せの際にオーナーが言った「この物件はエクイティ重視でいかなきゃいけないね。」という言葉。

エクイティとは資本のこと。
つまり資本投入をして、物件価値を引き上げるということを意味します。

不動産投資は、キャッシュフローに目が行きがちですが、長期的な経営視点ではBS/貸借対照表の視点がとても重要です。

オーナーとは、投資額とそれによるリターンについて検証した結果、リノベーションを実施して募集を行う方針となりました。

投資とリターンが見合うのか？

まずは、その検証の為1室のみリノベーションを行ってみることにしました。
すると、即申込を獲得。期待以上に好発進することができたのです。

リノベーションの詳細はこちら
https://twinb.co.jp/chintai/view/101/link4

異動シーズンも残りわずか。

資本投入したオーナーの為に、しっかりリターン（結果）を出す。
どこかのスポーツジムではありませんが、「結果にコミットする」のがプロパティマネジメント会社の使命と言えるのかも知れません。