賃貸経営は思ったほどお金が残らない？

賃貸経営をしている方と話をして良く聞く言葉。

「お金が思ったほど手元に残らない。」

よく聞かれる言葉です。
賃貸アパート・賃貸マンション投資をしているのですから、外から見ればお金が残らないなんて不思議ですよね。

でも、現実には良くあるのです。その原因はどこにあるのでしょうか？

あなたが思い描く賃貸経営の計算式は、下の式のような形だと思います。

家賃収入ー費用＝利益（手残り）

もうすこし、分解してみると・・・

（見込家賃ー空室損）ー（※運営費＋ローン支払い）＝利益

こんな感じなのではないでしょうか？

※運営費とは、大別すると以下の４つになります。

１）メンテナンス費（清掃代・点検費用・電気代等）
２）管理手数料（管理会社の報酬）
３）修繕費（室内・共用部分の修理代）
４）営業費用（広告宣伝費など）

（ちなみにプロパティマネジメントでは、家賃収入から空室損と運営費を引いたものを『NOI（ネット・オペレーティング・インカム』と言います。）
これは営業利益（税引前）に相当します。

例えば、1億円の物件を購入して、家賃収入が１０００万円あるとします。
表面利回りは、１０００万円÷１億円＝１０％ですね。

そして、空室損料と運営費の合計が３００万円だったとします。
そうすると、１０００万円－３００万円＝７００万円が営業利益。

実質（NOI）利回りは、７００万円÷１億円＝７％ということになります。

実際の例で見ると分かりやすいので、簡単な表にしてみました。
※分かりやすくする為、切りの良い数字で簡略化しています。
※借入金を１億円（全額ローン）とした場合です。

左側の図を見ると、

売上が「運営費」と「営業利益（ＮＯＩ)」に別れ、
「営業利益」が「ローン」と「手残り（税前）」に分かれるのが見て取れると思います。
あなたの賃貸経営の計算式はこんなイメージなのではないでしょうか？

右の図が詳細の数値を入れたものです。
家賃収入から運営費とローンを差し引くと、手元に２５０万円（税前）残っています。税金を差し引いても、手残り２０５万円です。（税率３０％と仮定）

これを見てあなたは、

A「１億円も投資したのに、２００万円しか残らないの？」

B「自己資金０円（諸経費は別）で毎年２００万円残るなら、充分残っているじゃないか」

どちらに感じましたか？

そもそも、１億円というお金は自分のお金ではなく、銀行から借りてきたお金ですから、実際に投資した額は諸経費の金額だけです。
なので、Bが正解ですね。

投資した当初は、たとえ自己資金０円でもこうやって手元にお金が残ります。
ですが、これが年数を経過したらどうなるでしょう？

物件も年数を経過することによって、購入当初とは変化してきます。
上の図は、同じ物件が１５年経過したと仮定した場合のキャッシュフロー図です。
右側の赤枠で囲ってあるとおり

１．家賃の下落
２．空室期間の長期化
３．募集費用や補修費の増加

あなたもよく知っている通り、３つが最も大きく変化（悪化）してしまう部分ですね。当初あった７％のＮＯＩ（実質）利回りも、５．５％まで下落してしまっています。

何より一番減ってしまっているのが、

『税引後キャッシュフロー』です。

なんと、２００万円程度あった手残りが、４０万円にまで減っています。これが、「思ったほど手元に残らない。」という賃貸オーナーが多い理由です。
なぜ、手残りが１/５にまで減ってしまうのか？

一番の原因は、７００万円あった営業利益が５５０万円にまで下がっています。
やはり、家賃の下落と空室損が一番、経営に大きく影響する部分なのですね。

実際に数字に出してみると賃貸経営の肝はやはり

・賃料の下落をいかに止める（あるいは緩やかにする）か？
・空室期間の長期化（空室損）をいかに防ぐか？

この２点につきます。
つまり、「空室対策」をどう講じるかですね。

ただ残念ながら、「家賃の下落率」と「空室損料」は税理士さんに聞いても分かりません。なぜなら、帳簿上には全く出てこない数値だからです。

ですが、賃貸経営では何よりも大切な指標となります。
対策の第一歩は、現状を知ることです。
まずは重要なこの２つの数字を把握してみてはいかがでしょうか？

プロパティマネジメントの使命は、営業利益（ＮＯＩ）を上げることです。
賃貸経営代行（プロパティマネジメント）を行っている当社では、この指標を計測し経営改善のお手伝いを行っています。

もし、あなたが「思ったよりお金が残らない」と思われているなら、お気軽に当社へご相談下さい。