株式会社ツイン・ビー 賃貸事業部
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2017年06月01日
不動産投資・節税

賃貸マンションの本当の収益力を図るNOIとは?

賃貸マンションの本当の収益力を知る

あなたは、「NOI」という言葉をご存知でしょうか?
「ネット・オペレーティング・インカム」の略で、事業用不動産の営業純利益のことを指します。

満室時賃料から空室損と運営費を差し引いたもの

満室賃料 - 空室損 - 運営費 = NOI

 これがNOIです。

運営費に含まれるものは、

〇管理経費  管理手数料
〇営業経費  広告料・客付手数料
〇固定費   固定資産税・都市計画税・保険
〇修繕/維持費 原状回復費・消防点検・EV点検・清掃費・水道電気代等

したがって、NOI率は 営業純利益/満室賃料となるわけです。
このNOI率は、企業でいうところの営業利益率と同じですから、賃貸経営を営む上で大変重要な指標なのです。 

 

全国のNOI率の平均値は?


満室賃料が月100万円だとして、いったい利益は幾ら残るのか?
全国の平均が分かれば、あなたが経営する賃貸マンションと比べてみたくなりますよね?

全国賃貸住宅実態調査報告書によると、2016年の全国のNOI率は以下の通りです。

■単身向け物件 NOI率73.21% 空室率1.86% 運営比率25.27%

■ファミリー向け物件 NOI率72.10% 空室率2.06% 運営比率27.08%

詳しくはこちら

 http://irem-japan.org/cgi-bin/download/download.cgi?name=2017noi&type=pdf

出展:「特定非営利活動法人IREM JAPAN」「公益財団法人日本賃貸住宅管理協会」「株式会社ネクスト」

 

仮に、満室賃料が月100万円だとすると、

■単身向け 営業利益73万円 空室損2万円 運営費25万円

■ファミリー向け 営業利益72万円 空室損2万円 運営費27万円

ということになります。

約2万件の調査データとはなりますが、最も調査数が多いのが東京ですので全体値を引き上げています。
なので、地方都市はこの平均値を下回ることになります。
ですが、この経営指標の「モノサシ」が存在すること自体に大きな意義があります。

いかがですか。
あなたの物件のNOI率がどのくらいなのか知りたくなりませんか?

 

NOI率はどんなことに役立つ?

 

自身の賃貸マンションのNOI率を毎年計測することで、その変動の具合から経営状況を掴むこともできます。
運営費にローン返済額は入っていませんので、いわゆる本業の利益を掴むことができるわけです。

昨年のNOI率がもし下がっていたとしたら・・

〇空室損が増えた?
〇営業経費が掛かった?
〇修繕経費が掛った?

どこに原因があったのかを掴むことができるようになります。

また、あなたが事業用不動産への投資を検討したいと思ったときにも役立ちます。
不動産会社の販売用資料には表面利回りしか出ていません。

計算式は、以下のようになります。

満室時賃料(年間)÷物件価格=表面利回りです。

例えば、1000万円÷1億円=表面利回り10%となります。


これに平均のNOI率を掛けてあげると、1000万円×73%=730万円
実質利回りは、730万円÷1億円=7.3%という仮説が立ちますね。
(実際には取得経費が価格に上乗せされます)


この仮説をベースに、実際に物件の空室率や運営費を試算して比較することができるようになります。

いかがですか。

このNOIやNOI率は、賃貸経営を行う上で大変重要な指標です。
プロパティマネジメント(賃貸経営管理)は、正にこのNOIを最大化させることが使命です。
あなたの賃貸マンションのNOIも一度計測してみてはいかがでしょうか? 

この記事を書いた人
田中 祐介 タナカ ユウスケ
田中 祐介
分譲マンション販売営業5年、賃貸管理10年、賃貸仲介3年、18年の不動産業界で培った知識と経験が、出会ったお客様の役に立てることを何よりも嬉しく思います。
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