賃貸マンションの本当の収益力を図るＮＯＩとは？

賃貸マンションの本当の収益力を知る

あなたは、「ＮＯＩ」という言葉をご存知でしょうか？
「ネット・オペレーティング・インカム」の略で、事業用不動産の営業純利益のことを指します。

満室時賃料から空室損と運営費を差し引いたもの

満室賃料　－　空室損　－　運営費　＝　ＮＯＩ

 これがＮＯＩです。

運営費に含まれるものは、

〇管理経費　　管理手数料
〇営業経費　　広告料・客付手数料
〇固定費　　　固定資産税・都市計画税・保険
〇修繕/維持費 原状回復費・消防点検・EV点検・清掃費・水道電気代等

したがって、ＮＯＩ率は　営業純利益／満室賃料となるわけです。
このＮＯＩ率は、企業でいうところの営業利益率と同じですから、賃貸経営を営む上で大変重要な指標なのです。 

全国のＮＯＩ率の平均値は？

満室賃料が月１００万円だとして、いったい利益は幾ら残るのか？
全国の平均が分かれば、あなたが経営する賃貸マンションと比べてみたくなりますよね？

全国賃貸住宅実態調査報告書によると、２０１６年の全国のNOI率は以下の通りです。

■単身向け物件　NOI率７３．２１％　空室率１．８６％　運営比率２５．２７％

■ファミリー向け物件　NOI率７２．１０％　空室率２．０６％　運営比率２７．０８％

詳しくはこちら

 http://irem-japan.org/cgi-bin/download/download.cgi?name=2017noi&type=pdf

出展：「特定非営利活動法人IREM JAPAN」「公益財団法人日本賃貸住宅管理協会」「株式会社ネクスト」

仮に、満室賃料が月１００万円だとすると、

■単身向け　営業利益７３万円　空室損２万円　運営費２５万円

■ファミリー向け　営業利益７２万円　空室損２万円　運営費２７万円

ということになります。

約２万件の調査データとはなりますが、最も調査数が多いのが東京ですので全体値を引き上げています。
なので、地方都市はこの平均値を下回ることになります。
ですが、この経営指標の「モノサシ」が存在すること自体に大きな意義があります。

いかがですか。
あなたの物件のＮＯＩ率がどのくらいなのか知りたくなりませんか？

ＮＯＩ率はどんなことに役立つ？

自身の賃貸マンションのＮＯＩ率を毎年計測することで、その変動の具合から経営状況を掴むこともできます。
運営費にローン返済額は入っていませんので、いわゆる本業の利益を掴むことができるわけです。

昨年のＮＯＩ率がもし下がっていたとしたら・・

〇空室損が増えた？
〇営業経費が掛かった？
〇修繕経費が掛った？

どこに原因があったのかを掴むことができるようになります。

また、あなたが事業用不動産への投資を検討したいと思ったときにも役立ちます。
不動産会社の販売用資料には表面利回りしか出ていません。

計算式は、以下のようになります。

満室時賃料（年間）÷物件価格＝表面利回りです。

例えば、１０００万円÷１億円＝表面利回り１０％となります。


これに平均のＮＯＩ率を掛けてあげると、１０００万円×７３％＝７３０万円
実質利回りは、７３０万円÷１億円＝７．３％という仮説が立ちますね。
（実際には取得経費が価格に上乗せされます）

この仮説をベースに、実際に物件の空室率や運営費を試算して比較することができるようになります。

いかがですか。

このＮＯＩやＮＯＩ率は、賃貸経営を行う上で大変重要な指標です。
プロパティマネジメント（賃貸経営管理）は、正にこのＮＯＩを最大化させることが使命です。
あなたの賃貸マンションのＮＯＩも一度計測してみてはいかがでしょうか？