申込御礼！ぺガサス７

申込御礼！

先日、退去したペガサス７にお申込をいただきました。
たくさんの仲介会社様からのご紹介、ありがとうございました。
モデルルームを作って、１週間での申し込み。

早く申し込みになる為に、設置したにもかかわらず、
「せっかく設置したのに・・・」
という矛盾した気持ちになってしまうほどのスピード申込み！

空室期間１９日という、過去最短の成績を残すことができました。

家賃と空室期間のバランス

空室損料を減らす為には、一日でも早く申し込みになるほうがよいのですが、
余りに早くに申し込みになるということは、

値付けの失敗

という面も裏側にははらんでいます。
つまり、安すぎた・もっと高く貸せたのでは？
ということです。

今回の成約金額は４５，０００円。
４年間入居してくれたとすると、４５，０００円×４８ヶ月＝２，１６０，０００円
そこから、今回の空室損料２８，５００円を引くと

今回の実績は２，１３１，５００円

もし、家賃を１，０００円上げて、１ヶ月空室が延びても４６，０００円で成約できたら
４６，０００円×４８ヶ月＝２，２０８，０００円
空室損料２８，５００円＋４６，０００円＝７４，５００円を引くと

その実績は、２，１３３，５００円

若干ですが、一ヶ月空室期間が延びたとしても１，０００円上げたほうが利益は上回ります。
うーん。とっても悩ましいですね。

プロパティマネジメントの仕事は、

資産価値を上げる　ＶＳ　空室損料を減らす

常にこの２つの戦いです。

でもその答えは永遠に出ません。
なぜなら、不動産は比較ができないからです。
さっきの家賃を上げたとしたら、の話も「たら？れば？」の世界です。

他の商品であれば比較してテストができます。
同じ値段でも色を変えてみて、どっちが売れるか？
値段を変えてみて、どっちが売れるか？

販売金額と販売量でその結果を検証することができますよね？

でも、不動産は比較ができません。
たとえ、同じマンションに２つの空室があっても、階数や日当たりの具合・目の前の建物の状況など、そもそもが異なる商品だからです。全て１点モノの商品なのです。

今回は、モデルルームを作り成功しました。
もしモデルルームを作っていなかったら、空室期間はどのくらいになったのか？
というのも検証のしようがありません。

つまり、モデルルームの付加価値がいくらだったのかは分からないのです。

それでも、
「競合物件の状況を見ながら、管理物件の物件力を冷静に見極め、空室期間を短縮しつつも、できるだけ高く貸すにはどうするか？」

それを、追求するのがプロパティマネジメントの仕事です。
簡単ではないからこそ、面白い仕事だと思っています。