株式会社ツイン・ビー 賃貸事業部
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2016年12月07日
不動産投資・節税

家主が自己破産する時代の到来?!

自己破産する家主が増加

~業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン~

 

これは、全国賃貸新聞に掲載された記事の見出しです。

とてもショッキングな見出しですよね。

 

詳しくはこちら http://www.zenchin.com/news/2016/12/post-3088.php

個人的には「業者にカモにされた・・」って不動産業界の負のイメージを強くする言葉に、業界の人間として嫌悪感を感じてしまいます。

 

なので、今日は一部の悪い業者にカモにされない為にも、

不動産投資をしている、または不動産投資に興味があるというあなたに、

ぜひ知っておいて欲しいことをお伝えさせてもらいます。

 

不動産投資が他の投資と最も異なるのは、金融機関から融資を受けて投資を行うところです。

この融資のことを「レバレッジ」といいいます。

 

レバレッジとは何でしょう?

 

日本語で言うと「てこ」という意味です。

『経済活動において、他人資本を使うことで自己資本に対する利益率を高めること、

または、その高まる倍率。 原義は「てこ(レバー、lever)の作用」。』

(出典:ウィキペディア)

 

注意して欲しいのは、このレバレッジ(テコ)はただの道具に過ぎないということ。

なので、レバレッジはプラスばかりでなくマイナスにも作用してしまうのです。

 

物件に「+1」の競争力があれば、レバレッジで「+100」になりますが、

物件の競争力が「-1」だったら、自動的に「-100」にもなってしまうということなのです。

 

記事の中で、自己破産したお医者さんは月の持ち出しが100万円もあったと言っています。

正に「-1」の物件にレバレッジ(融資)を利かせてしまったのですね。

 

不動産投資をすると、同時に賃貸経営という事業者の立場になります。

消費者ではありませんので、だまされた方が悪いとなってしまいます。

 

記事に「みな口をそろえて金融機関がお金を貸してくれたからよい物件だと思ったという。」

とありますが、銀行さんは物件が良いから貸すのではなく、あなたの属性が良いから貸すのです。

 

融資する・しないの基準は、

「物件の良い・悪い」ではなく、「あなたが返済できる・できない」

だということに注意しなければなりません。

 

過去に5000万円の投資物件を紹介したお客さんの話です。

表面回りが13%あり、金額も手ごろだったのでお客さんはその物件を気に入り、

すぐに銀行さんに相談にいきました。

 

金融機関からの融資条件は15年返済だったらOKですよ。という返事。

そのお客さんは、僕と長い付き合いのある方でもあり、買いたいので迷っているけどどう思うか?と僕に率直に相談してくれました。

 

その相談に対して僕の出した回答は、「その条件だったら購入は見送った方がよい」でした。

 

その理由は、15年返済だとレバレッジがマイナスになってしまい、銀行さんを稼がせる為に、購入する羽目になってしまうから。

表面利回りの良し悪しだけで、購入する・しないの判断をするのはとても危険なんです。

 

プロパティマネジメント(賃貸経営管理)の指標の中に、「K率」と「FCR」という指標があります。

K率というのは、資金調達利回りを表し、FCRというのは物件本来のチカラを表します。

この2つの指標を見比べることで、レバレッジがプラスなのか、マイナスなのか判断ができます。

 

そのお客さんには、この2つの指標を見てもらって納得してもらいました。

感情的にはとても残念そうでしたが・・・

 

相続税対策で、不動産投資が過熱していますが、レバレッジに対する知識・物件を判断する目を養ってくれぐれも「カモ」にされないように気をつけてほしいですね。

この記事を書いた人
田中 祐介 タナカ ユウスケ
田中 祐介
空室率が年々上昇する鹿児島市の賃貸不動産事業では、事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。長年に渡って培った賃貸経営管理(プロパティマネジメント)の知識と経験で全力でオーナーの経営のサポートをいたします。
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